Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)

Le LMNP, pour Loueur en Meublé Non Professionnel, est le régime fiscal préféré des investisseurs particuliers, et pour une bonne raison : bien utilisé, il permet d’encaisser des loyers en payant très peu, voire pas d’impôt pendant des années.

Qui peut être LMNP ?

Vous louez un logement meublé (le locataire peut y vivre avec ses seules valises), et les recettes locatives meublées de votre foyer restent sous 23 000 € par an ou inférieures à vos autres revenus d’activité. Au-delà, vous basculez en LMP (professionnel). La grande majorité des investisseurs particuliers restent en LMNP.

Deux régimes possibles

Le micro-BIC

Simplissime : vous déclarez vos loyers, l’administration applique un abattement forfaitaire de 50 %, et vous êtes imposé sur la moitié. Aucun justificatif à fournir. Intéressant si vous avez peu de charges.

Le réel

Plus puissant. Vous déduisez vos charges réelles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance, gestion, travaux) et surtout vous amortissez le bien : chaque année, vous passez en charge une fraction de la valeur du logement et du mobilier. Cet amortissement n’est pas une dépense réelle, mais il réduit le revenu imposable.

L’amortissement est le cœur du LMNP réel : c’est lui qui permet, très souvent, de ramener l’impôt sur les loyers à zéro pendant 8 à 12 ans.

Un exemple parlant

Un studio meublé à 100 000 € rapporte 6 000 € de loyers par an. Au réel, vous pouvez amortir environ 2 500 à 3 000 €/an sur le bâti et le mobilier, déduire 1 500 € d’intérêts et 1 200 € de charges. Résultat : le revenu imposable tombe souvent à zéro. En micro-BIC, vous auriez été imposé sur 3 000 €.

Les limites à connaître

• Le réel impose une comptabilité (souvent via un expert-comptable, déductible).
• L’amortissement déduit est désormais réintégré dans le calcul de la plus-value à la revente : à anticiper.
• Le logement doit être réellement meublé selon la liste légale d’équipements.

Micro ou réel : comment choisir ?

Règle de pouce : si vos charges et amortissements dépassent 50 % des loyers (presque toujours le cas avec un crédit), le réel gagne. Sinon, le micro-BIC suffit. Dans le doute, faites simuler les deux.