Le déficit foncier : le levier fiscal de la location nue

Le déficit foncier est l’arme fiscale de la location nue, comme l’amortissement l’est du meublé. Bien utilisé sur un bien à rénover, il peut effacer plusieurs années d’impôt.

Le principe

En location nue au régime réel, vous déduisez vos charges (travaux, intérêts, taxe foncière, assurance) de vos loyers. Quand ces charges dépassent les loyers, vous créez un déficit foncier. Ce déficit s’impute :

• d’abord sur vos autres revenus fonciers ;
• puis, pour la part hors intérêts d’emprunt, sur votre revenu global, jusqu’à 10 700 € par an ;
• le surplus se reporte sur les années suivantes.

Pourquoi c’est puissant

Imputer du déficit sur votre revenu global, c’est réduire l’assiette de votre impôt sur le revenu, pas seulement celle de vos loyers. Sur un bien acheté à rénover, avec 30 000 € de travaux, vous pouvez ainsi gommer votre impôt foncier pendant plusieurs années et soulager votre imposition globale.

Les conditions à respecter

• Les travaux doivent être déductibles : entretien, réparation, amélioration. La construction, l’agrandissement et la reconstruction ne le sont pas.
• Vous devez conserver le bien en location plusieurs années après l’imputation, sous peine de remise en cause.
• Le régime réel est obligatoire (le micro-foncier ne permet pas le déficit).

Pour qui ?

Le déficit foncier est idéal pour un investisseur fortement imposé qui achète un bien à rénover en location nue. Si vous visez plutôt le meublé sans gros travaux, l’amortissement LMNP sera plus efficace. Les deux logiques répondent à des situations différentes : c’est le couple « état du bien × votre tranche d’imposition » qui tranche.