Déclarer ses revenus fonciers : le guide de printemps

Le printemps, c’est la saison de la déclaration de revenus, et donc des loyers. Bien déclarés, ils coûtent peu d’impôt ; mal déclarés, ils en coûtent trop. Voici l’essentiel pour ne pas se tromper.

Location nue : micro-foncier ou réel

Pour la location nue, deux régimes :

• Micro-foncier : si vos loyers nus restent sous le plafond, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 %. Simple, sans justificatif.
• Réel : vous déduisez vos charges réelles (travaux, intérêts, taxe foncière, assurance, gestion). Avantageux dès que vos charges dépassent 30 % des loyers, et indispensable pour créer du déficit foncier.

Location meublée : micro-BIC ou réel

Pour le meublé (LMNP), même logique mais avec un abattement de 50 % au micro-BIC, et surtout la possibilité d’amortir le bien au réel, ce qui efface souvent l’impôt. Si vous êtes au réel, la déclaration passe par une liasse spécifique, généralement avec l’aide d’un comptable.

Les charges qu’on oublie de déduire

Au régime réel, pensez à déduire : les intérêts d’emprunt et l’assurance du prêt, la taxe foncière, l’assurance PNO, les frais de gestion et de comptabilité, et les travaux d’entretien et de réparation. Chaque charge oubliée, c’est de l’impôt payé en trop.

Les pièges classiques

• Rester au micro par défaut alors que le réel serait plus avantageux.
• Confondre travaux déductibles (entretien, réparation) et non déductibles (construction, agrandissement).
• Oublier de reporter un déficit foncier des années précédentes.

Le bon réflexe

Avant de cocher un régime, faites le calcul dans les deux cas : l’écart se chiffre souvent en centaines d’euros. Et gardez vos justificatifs : au réel, ils conditionnent vos déductions. Anticiper sa fiscalité dès l’achat, c’est éviter les mauvaises surprises au printemps.